住宅ローンの仕組徹底解剖 -利息と返済方法-

住宅ローン

こんにちわ!room703です。
今回のテーマは住宅ローンについてです。
物件を購入する場合、ほとんど場合は住宅ローンを組んでの購入になると思います。
この記事では住宅ローンの金利について色々と紹介していきます。

利息と返済方法

金利の話をする前に、ローンの利息と返済方法について解説します。
住宅ローンは3000万円借りたら3000万円返しておしまいではないのです。

お金を借りると、ほとんどの場合「利息」が上乗せされますので借りた金額よりも多い金額を返すことになります。

借りた金額+利息=返済額

それもそのはずで、貸す方はこの「利息」で儲けているからです。
では、利息を含めた返済額をどのように払っていくのかを見ていきます。

では、利息っていくらになるのでしょうか。
3000万円を1.0%の金利で借りた場合は下記になると思う方も多いのではないでしょうか。

3000万円×1.0%=30万円?

お、30万円なら安いなと思うかもしれないですが、これは計算が全く違うのです。

住宅ローンの利息計算は非常に複雑です。

実際には、毎月の支払い時に利息を払う仕組みなっています。
計算式は次のようになっています。

利息の計算
利息 = 借入残高 × 月割の金利(年率 × その月の日数/365日)

借入残高は借りた金額のうち残りの返済額ですね。
このような計算をすることで、その月の利息がいくらになるかを計算することができます。

例1
3000万円の借入で、金利1.0%、最初の月の支払いを例にすると
1か月目の返済利息 = 3000万円 × 1.0% × 30日 / 365日
=24,658円となります。

月の返済額が7万円だった場合、およそ25,000円は利息を払っているわけです。

2ヶ月目以降は利息分は少しずつ減っていきます。
これは借入残高が減少するからです。

そしてこの計算で、3000万円借入、金利1.0%、返済期間35年とした場合の利息総額は5,567,804円です。

※この計算では「元利均等返済」の場合で計算しています。「元利均等返済」については後述します。

およそ560万円にもなるのです、いかに金利が低いことが重要かがわかりますね。
3000万円しか借りてなくても返すときには560万円も上乗せして返すわけです。

これが金利0.5%だった場合はどうでしょうか。
2,707,560円となり、300万円近く違います。

金利が少しでも低い金融機関で借りる事の意味がわかって頂けたでしょうか。

元利均等返済とは何か

利息の仕組みがわかったところで、返済方法についても把握していきましょう。
1つ目の返済方法は元利均等返済です。
これは言い換えると、「毎月の返済額を一定にする」返済方法になります。

もっと詳しく見ていきましょう。

例2
毎月の返済額を7万円に固定した場合を考えます。

★利息分
1か月目の返済利息 = 3000万円 × 1.0% × 30日 / 365日
=24,658円となります。

★元金
7万円-24,658円=45,342円となります。

つまり、1回目の返済では45,342円分の元金返済ができたわけです。
次回以降の返済では借入残高が減った状態で利息分を計算しますので、元金返済の割合は徐々に増えて、利息分が徐々に減っていきます。

次の図のようになります。

毎月の返済額を固定して、その内訳が変化していくわけです。

特徴をまとめると

元利均等返済の特徴
* 1 毎月の返済額が一定
* 2 返済計画が立てやすく、元金均等返済に比べて当初の返済額を少なくできる。

となります。

元金均等返済とは何か

元利均等返済に対して、元金均等返済では毎月の支払のうち、元金を一定にする返済方法になります。

言葉だと伝わりにくいと思いますので下の図を用意してみました。

元金均等返済の特徴をまとめると

元金均等返済の特徴
* 1 毎月の返済額のうち、元金の額が一定
* 2 元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、返済がすすむにつれて、毎月の返済額は少なくなる。
* 3 元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、総支払利息や総支払額が少なくて済む。
* 4 元利均等返済よりも当初の返済額が多いため、借入時に必要な収入は高くなる。

元利均等返済と元金均等返済についてはどちらを選択するかで返済総額も違えば、毎月の返済額も変わってきます。

どの返済方法を選択するかは状況に合わせて検討していきましょう。

※金融機関や商品によっては元利均等返済しか選択できない事もあります。

固定金利と変動金利

ここまで読んで頂ければ、いかに金利が重要な要素か把握してもらえたかと思います。

住宅ローンには固定金利と変動金利があります。
それぞれに特徴があり、人によって最適な金利は違いますので違いを明確に把握しておきましょう。

固定金利の特徴

固定金利とは、その名のままで返済全期間で金利が固定されています。

固定金利には大きく2つの特徴があります。

固定金利の特徴
* 1 返済全期間で金利が固定される
* 2 変動金利に比べて金利が高い

全期間で金利が固定されているため、資金計画が立てやすいです。
固定金利での借入の場合は、毎月の返済額をいくらに設定するかだけを気にしていれば基本的には問題ありません。

固定金利での借入はフラット35という商品が有名です。
これは住宅金融支援機構という独立行政法人によって展開されています。

実際にはこの商品を各金融機関で契約する事が可能です。

変動金利の特徴

固定金利に対して、変動金利は文字通り金利が変動します。

変動金利は返済全期間において金利が変動する可能性があります。
金利の見直しは半年に1度行われ、それにより金利が変動する可能性があります。

変動金利の特徴は下記になります。

変動金利の特徴
1 返済全期間で金利が変動する
2 固定金利に比べて金利が低い

一部固定金利とは

一部固定金利とは、例えば最初の10年間は金利固定ですよ。といった商品のことです。
この一部固定金利については、「固定金利」のように思えてしまうのですが実際これは「変動金利」です。

最初の10年なり、5年を経過した後は変動金利になります。
この点は注意しましょう。

正直、一部固定金利を選ぶくらいなら変動金利にした方が良いと思います。
メリットが見当たりません。

基準金利+優遇金利=実質金利

借入先を選ぶ上で、一つ重要なことがあります。
それは実質金利とは何かを把握しておくことです。

実質金利とは基準金利+優遇金利のことです。

基準金利というのは、その文字の通り基準となる金利です。
2018.07現在ですと、2.475%のところが多いです。

これに加えて、優遇金利というのがあるのですが2018.7現在では-1.8%前後のところが変動金利では主流です。

例3
2.475%+(-1.8%)
=0.675%これが実質金利です。

この数年で住宅ローンの金利が下がった下がった言われているのは優遇金利の部分の話をしています。基準金利については何年も変動していない状況です。

次が重要です。
優遇金利は借り入れた時から返済終了まで変わりません。

つまり、優遇金利が-1.8%の時に借りた人は返済が終わるまで優遇金利は-1.8%のままなのです。

基準金利の方が変動して始めて、支払いに影響があるのです。
この事からも最近の変動金利は魅力的な商品だと思います。

ここは重要なのでしっかり把握しておきましょう。

まとめ

今回の記事では金利の仕組みや返済方法などについて紹介させて頂きました。
私自身は変動金利の35年ローンを組みました。

無論、繰上げ返済前提で考えています。
変動金利についてはポイントがまだまだありますので別の記事で紹介していきたいと思います。

ローン選びの参考にして頂ければ幸いです。
最後までありがとうございました。