住宅ローンの仕組徹底解剖-変動金利のあれこれ-

住まいと暮らし

こんにちわ!Naomiです!
今回の記事では住宅ローンにおける変動金利について掘り下げていきます。

変動金利の仕組

変動金利で一番気にする必要があるのが、文字通り金利が変動するということです。
つまり、返済額が変わって来るというわけですね。

ここでは基本的に元利金等返済での話になりますので事前に下記の記事を読んで元利均等返済については理解した上で読んで頂ければと思います。

変動金利では、金利が上昇した場合には毎月の返済額の中で、「利息」の割合が増えるという事になります。
しかし、支払っている金額自体は変わらないため気づきにくいという現象が起きるんですね。
ここは非常に注意しておかないといけない点になります。

金利が知らぬ間に大きく上昇していて、気づけば利息ばかり払っていたなんて事になりかねないわけです。

金利が上昇=毎月の支払額のうち、利息の割合が増える

利息の割合が増えるという事は元金は減りませんので、当然返済が遅れます。
どこかで帳尻を合わせる必要が出て来てしまう事を把握しておきましょう。

基準金利+優遇金利=実質金利

利息に反映される「金利」というのは

基準金利+優遇金利で決まります。
ここをしっかり把握しておきましょう。

基準金利と優遇金利は金融期間によって様々です。

住宅ローンのサイトなどを見ると、7月金利実績0.525%、というような記載が大きく掲載されていますが、その内訳をちゃんと気にしましょう。

基準金利と優遇金利の割合をしっかり把握しておく事が大事です。

変動金利で支払額の利息分に影響を与えるのは基準金利の変動

ここでとても大事な事を1点把握しましょう。

優遇金利は借入時から返済完了までの間に変動する事はありません。
変動するのは基準金利の方です。

例を出して考えてみます。

例1
★借入時

基準金利(2.475%)+優遇金利(-1.9%)=実質金利(0.575%)

この金利で借り入れた半年後に、借入先の金融機関にて優遇金利が-1.3%になったとしても支払額の利息分は影響を受けません。
しかし、基準金利が2.675%になった場合は利息分も上昇します。

この仕組みはぜひ覚えておくと良いと思います。

・優遇金利は変動しても利息に影響はない
・標準金利が変動すると利息に影響がある

見直しは半年に一度

この標準金利はほとんどの金融機関が半年に一度見直しを行います。
その際に変動するかしないかが決まるという事ですね。

ほとんどの金融機関ではこの標準金利の変動をするしないの指標に短期プライムレートを用いています。

※短期プライムレート
通称「短プラ」と呼ばれ、これは金融機関1年以内などの短い期間に企業に融資する際の最優遇金利の事です。

要するに短期間に企業にどれだけの利子でお金を貸すか、という事

まれに短プラを指標にしていない金融機関もありますので、この点もチェックしておきましょう。

余談にはなりますが、金利が上昇するという事は景気が上昇していないと起こりません。

昔バブルという時期がありましたが、あの時は非常に金利が高騰しました。それは景気が良かったからなんですね。
金利というのは景気と連動しています。

この辺りの事情も抑えておくと参考になると思います。

5年間は支払額が変わらないという罠

変動金利では、仮に金利が変動した場合でも最初の5年間は支払額が変わらないというルールがあります。
これは一見救済策のように見えるのですが、実は相当な罠です。

※変動金利では金利の見直しは半年に1回ですが、返済額の見直しは5年に一度になっているケースが多いです。

ポイントは、「返済額が変わらないだけで利息の割合は変わる」という点にあります。

例を出して考えてみます。

例2
毎月の支払額が7万円で、利息の割合が大体3万円くらいだったとしましょう。
普通は支払回数を重ねる毎に利息分は減っていくのですが、金利変動により金利が上昇した場合、利息の割合が増える可能性があります。

毎月の支払額7万円のうち利息が4万円になっていた、なんて事が起こるわけです。

払う側としては7万円という同じ額を毎月払っているにも関わらず利息に多く払っているだけになってしまいます。

個人的にはそれであれば、支払額を即時増やして欲しいとすら思います。
いま自分が利息に払っているのか元金を減らせているのかが明確に知りたいと思うからです。
※最近ではこのような返済方法を取っている金融機関もあります。

ここは非常に注意が必要です。
5年間変わらないのは支払額であり、利息の割合は変わります。

上がる場合も1.25倍までというルール

さらに、もう一つ罠があります。
それは返済額が上がる場合も1.25倍までという制限が設けられている事です。

一見、上昇額が決まっているので安心感があるように思うのですが、全く違います。

金利が上昇すれば利息分が上がる事は先にお伝えした通りです。
という事はそれに応じて返済額は上昇する必要があるのに、上限を決めてしまうという事は非常に危険なのです。

万が一、毎月の返済額を満額払っても利息が払いきれないほど金利が上昇してしまった場合には最終的に「未払い利息」といって返済期間が終了した時点で未払いの利息分が残ってしまう事があります。

ほとんどの場合、この未払い利息は一括で支払う事になります。

※1.25倍までという上限を設けていない金融機関もありますので検討すると良いかと思います。

前代未聞の低金利時代

執筆時である2018年では住宅ローンの変動金利は非常に低金利です。
優遇金利の幅が非常に大きく、実質金利はどこの金融機関も0.6%前後の印象です。

低金利であるという事は元金を早く返せるという事ですので非常に魅力的です。
今後、金利が上昇するリスクは当然ありますが恐らくバブルの時のような高騰はもう無いと思います。

そもそもお金という概念自体も仮想通貨の登場により今後20年30年経過した時にはどうなっているわからない気もします。

仕組みを理解した上で繰上げ返済を前提に借りるのであれば、現在は変動金利一択でしょう。

繰上返済前提であれば、変動金利が有利

金利が変動するという事は非常にリスクな訳ですが、金利が上昇した時に繰上げ返済をして元金を減らす事ができれば影響を受けるリスクを回避する事に繋がります。

変動金利は今は超低金利ですので、金利が低いうちにどんどん繰上げして返済する計画であればとても有利なわけです。

収入を増やすなどの方法も検討して、繰上げ返済していく事がおススメです。