我が家の最適解 = 中古注文住宅+リノベ

住まいと暮らし

こんにちわNaomiです!
今回のテーマは私が住宅購入を検討した結果、「中古注文住宅+リノベ」という選択肢が最適解と判断するまでの経緯や判断材料を紹介させて頂きます。

私が住宅購入において重視したポイント

まずは、簡単に私が住宅購入において重視していたポイントを紹介します。

予算

一番優先度の高いポイントとして予算を挙げました。いくら良い家を購入したとしても予算を大きく超えた買い物であった場合、住宅ローンの重みがとんでもない事になってしまいます。

万が一払えなくなった場合を考えると震えますよね(汗)。

一般的に銀行はあなたが余裕を持って返せる金額以上の金額を貸し付ける事が可能だと言ってきます。

不動産屋も同じ事を言ってくる可能性が高いですが、絶対に余裕を持って返せる金額を予算としましょう。

余裕を持って生活できなければ、高額な家に住んでいる事なんて幸せでも何でもないと思います。

予算設定は冷静に検討しましょう。

参考ですが、私は1年間の返済額が年収の20%以下となるように予算を設定しました。

家の広さ、敷地の広さ

続いて家と敷地の広さです、別記事で書いていますが私は戸建派です。

その理由に庭の広さと建物面積の広さに拘っている事を挙げています。

具体的には敷地は50坪(約160平米)以上、建物面積は40坪(約130平米)以上を希望していました。

駅からの距離とエリア

最後に駅からの距離と住むエリアです。

この点に非常に重きを置いている人が多い印象です。
駅から5分以内とかの条件ですとほぼマンションで決まりですね、戸建ではなかなかそういった物件はありません。

私は駅からの距離は徒歩20分、25分は許容範囲でしたのでそれほど希望は高くない方でした。
しかし、エリアには拘りがありまして、複数路線が通ってる駅が最寄駅である事と、交通渋滞の少ない開けたエリアである事を希望していました。

また、東京エリアまで乗車時間が40分から50分以内に収まるエリアを希望していました。

予算が決まれば大体の選択肢が見えてくる

予算が決まると、おのずと選べる物件は決まってきます。
あとは物件価格を決める要素に対して、どこに一番お金を掛けるかです。

予算=(土地広さ+駅距離とエリア)+建物

物件価格を構成する要素は大きく3つあります。

土地の広さ

まず土地の広さ、当然広ければ広いほど高価格になります。

敷地の広い家を希望する場合は土地の広さに予算を大きく振る事になります。
細かい事を言えば、土地の向きや建ぺい率などの要素も土地価格に影響しますが、基本は広い方が高いです。

駅距離とエリア

次はその土地がどこにあるか、という点です。
一番悩むポイントの一つですね、駅から徒歩何分以内という要素とどのエリアかという観点があります。

駅に近ければ近いほど価格は上がります、駅徒歩10分と20分ではその地価は想像を超えるほど違います(笑)。

駅まで歩く事は苦じゃない、また自転車があれば問題ないという考えの方はこの点でコストを大きく抑えれます。

私も駅までの距離は全然苦ではない人間ですので、この点はラッキーでした。
また、エリアも非常に大きなポイントです。

田舎の駅近と23区内の駅近ではとんでもない違いがあります。
少し不便な駅の駅近に住むか、便利な駅の駅徒歩25分に住むか、悩みどころです。

建物

最後に建物の価格です。
建物は次の順番に価格が高価です。

注文住宅>建売住宅>中古住宅

新築を諦められるかどうかがコスト削減のカギになります。
ここでコストを抑える事で上2つの要素に予算を振る事が可能になります。

3要素のバランスを考える

総予算は決まっていますので、ここまでに紹介した3要素のバランスを考える事が、どういった住宅を選択するかという事と同義になってきます。

具体的にいくつか例を出して考えてみます。

土地の広さに予算を振る

土地に振る場合下記のような物件構成が考えられます。

土地:80坪
エリア:駅徒歩25分
建物:中古住宅

ここで建物を中古としたのは、80坪の土地に建っている建売新築という物件はほぼ無いからです。
SUUMOを少し検索すれば分かりますが、そんな広大な土地を持った建売物件はそうそう見つからないと思います。

この構成だとかなり土地を広くとっていますので、他の要素に関してはコストを抑えています。

とにかく敷地を広く、車を複数台駐車したいという人はこのような構成もアリだと思います。

エリアに予算を振る

エリアに振る場合、下記のような物件構成はどうでしょうか。

土地:25坪
エリア:駅徒歩10分
建物:建売or中古

選ぶ駅にもよりますが、駅徒歩10分圏内の土地になると相応に価格が上昇します。

そのため、広さはあまり取れないケースがい多いですし、注文住宅という選択も
少し難しい場面が多いのではないしょうか。

もちろん予算が許せばいくらでも豪華にできますが(笑)

建物に予算を振る

最後は建物に予算を振る場合です。

土地:30坪
エリア:駅徒歩20分
建物:注文住宅

エリアを妥協しつつ、せっかくの注文住宅ですのである程度の敷地を、という構成です。
建物に予算を振る場合、25年後には建物価格がほぼゼロになる事に注意しましょう。
別にそんな事は気にならず、建物に拘りたい!という方であれば何の問題もありませんが、リスクや資産価値を気にする人は色々な事を調べてから選択する事をおススメします。

「いつか家は建てるモノ」なんていう常識は今や妄言です。

中古が全て作りが悪いなんて事はない

中古住宅というと、何だか古くて汚く、機能も全然ダメ、みたいなイメージを持っている人も少なからずいると思います。
しかし、断言しますが、「全ての中古の作りが悪い事はない」です。

中古でも「注文住宅」の中古が良い

当然ですが中古住宅にも、建売住宅の中古と注文住宅の中古がありますよね。

さらに注文住宅の中古の中でもその作りや品質はピンキリです。
前オーナー様が拘りを持ち、何千万円も投資して建てた中古住宅には品格や風格が備わっているケースも珍しくありません。

質の良い中古は普通に存在します。

中古注文住宅の魅力

中古注文住宅には魅力がたくさん詰まっています。その一部を紹介します。

作りの良さ

まず、作りの良さです。
もちろん新築の注文住宅の方が新しいですから、さらに作りは良いでしょう。

しかし、中古であれどしっかりと建てられた建物にはしっかりと作りの良さが感じられます。

施主の拘りを感じる面白い間取り

間取りが非常に面白いケースが散見されます。
例えば、玄関に手洗い場があったり、2階にも洗面台があったり、サンルームがあったり、なかなか建売住宅では見られない間取りを発見できます。

施主が色々な事を考えて考えて設計した間取りのため、非常に拘りや思いを感じ取る事ができるのです。

外構にも拘りを感じる物件が多い

さらに外構にも拘りが詰まっているケースが少なからずあります。
外構にコストを掛けていると重厚感が段違いです。
他の家とは違う、個性を感じ取る事ができます。

中古を許容した時点からSUUMO検索が楽しくなった

これまでの内容をお読みいただき、少しでも中古住宅に興味を持って頂けたでしょうか。
私は、中古に興味を持ってからSUUMOでの物件検索が非常に楽しくなった事を覚えています。

・個性的で重厚感のある住宅
・値段の安さ
・土地の広さ

このような要素を持っている物件がたくさんヒットするようになったからです。
こんなかっこいい住宅がこの値段なのか!、手が届くぞ、とワクワクするわけです。

是非、固定観念を捨てて中古住宅をSUUMO検索してみてください。

リノベで改修できる点は非常に多い

作りの良い中古住宅と言えど、あなたの求めている間取りと違ったり、キッチンやお風呂などの部材が老朽化しているという事は多々あります。

そこで、リノベを考えます。

部材の交換はもちろん、間取りの大幅変更までほとんどできない事はありません。
もちろん予算の事もありますので、全てを新品に交換するという事はできないかもしれないですが、及第点に持っていく事は十分可能だと思います。

内装の老朽化や間取りなんて後からどうとでもなります。

予算を構成する要素の中で建物価格が一番変動してしまう

少し話は変わりますが、予算構成の話は先に書いた通りです。

予算を構成する要素の中で一番変動する要素は何か、もうたくさん書いていますが改めて、「建物価格」です。

断言できますが、戸建の場合は建物の資産価値が上がる事は「ありません」。
そう、建物の資産価値は下がるだけです。

・古くなる
・天災によりダメージを受ける

具体的には上記のような理由により資産価値は徐々に下がっていきます。
しかし、逆に考えると購入する時は一番コストを下げられるポイントになります。
私としては建物よりも、土地の広さ、エリアに拘った方が将来的なリスクは減らせると考えています。

資産価値変動のリスクを最小限に抑える

建物の資産価値変動を最小限に抑える方法、それが中古住宅+リノベなのです。
理由はこれまでに紹介してきた通りです。

※マンションの場合は資産価値が下落するリスクを抑えられる場合が多々あるようです。
むしろ上がる例もあるようですが、それはもはや不動産投資の分野になると考えていますので割愛します。

日本最古の木造建築は築1300年以上

木造建築の寿命ってどれくらいなんでしょう。

戸建住宅の価値は25年でゼロ、では寿命も25年なのでしょうか。

そんな事は無いと思います。

日本最古の木造建築である法隆寺は築1300年以上を経過していますが、今も健在です。

1300年ですよ。

しっかりメンテナンスをして大事に住めば絶対25年以上住めると思いますし、80年くらいまでは余裕だと考えています。

30年もたったら地震のリスクがとか、老朽化が、とかそういう事を不動産業者の人が煽ってくる事もあります。

しっかり建てた家なら30年くらいどうって事無いと考えています。

災害のリスクなんて誰にも予想できない

そもそも、災害のリスクなんて考えたらキリがありません。
それを考えるくらいなら賃貸に住んだ方が幸せになれると思います。

地震に強い家を何千万円も使って建てて、その家が地震で倒壊しないなんて誰も断言できません。

家を買うと決めた以上、災害のリスクについて考える事自体がナンセンスだと思います。

大丈夫なんて保障はどんな物件を選んでもありません。

確かな事は土地だけは残るということ

仮に災害があり、あなたの家が倒壊した時に確実に残るのは「土地」です。
土地に予算を振っておく事がリスク回避になるのはこの通りです。

まとめ:我が家の最適解は中古注文住宅+リノベ

色々と紹介させて頂きましたが、我が家の最適解は中古注文住宅+リノベに決定しました。

リスクとコストをコントロール

大きなポイントはこれまでに再三紹介させて頂いた、リスクとコストをコントロールできる点です。
これが決め手になっています。

同コストで広い敷地を手に入れる

我が家の要望として広い敷地というのがありましたので、同じ予算では中古住宅にする事で敷地がかなり広がりました。

遠慮なくDIYで遊べる

また、中古住宅であるという事からDIYで家をイジる事に抵抗がないと考えています。新築だったらいきなり壁に穴を開けて棚作ろうと思っても躊躇しそうですよね。私なら躊躇します(笑)。

リスクを可能な限りコントロールしつつ戸建住宅で遊ぶ(改造する)
そんな選択も面白そうだなという事であれば中古注文住宅+リノベはあなたにとってもひとつの最適解かもしれません。

当ブログでは私のリノベ体験についても紹介しますので参考にして頂ければ嬉しいです。

最後までありがとうございました。