新築注文住宅 or 新築建売住宅 or 中古住宅

住まいと暮らし

こんにちわ!Naomiです!
私はこれまでに、賃貸より住宅購入、そしてマンションより戸建、と自分自身の優先度から選択してきました。

さて、では戸建住宅購入しますかね!と思ってもさらに選択肢は分岐しますね。

今回のテーマは「新築注文住宅」「新築建売住宅」「中古住宅」どれにする?という議論です。

さっそく結論ですが、私は「中古住宅」を選択しました。
新築によほどの拘りが無ければ、私は断然「中古住宅」をおススメします!

この考えに至るまでに各種物件の内見や不動産屋めぐり、ハウスメーカ見学などしましたのでその体験談を紹介しつつ、物件を検討しているあなたの参考になる情報を共有できればと思います。

Contents

コストを気にしないで良ければ新築注文

そもそも選択に悩む理由ってコストですよね。

お金をいくらでも使っていいなら新築で注文住宅を建てようと思うのが大多数の意見ではないでしょうか。

予算が決まっているから、その中で悩むわけですね。

コストを気にしないで良いなら注文住宅にする理由については次の特徴を読んで
頂ければわかりますが、単純に品質が高く満足度も高いからです。

注文住宅の特徴

注文住宅とは土地を決めた上で、建物を一から注文していく買い方です。

間取りはもちろん、部材、資材、外構などあらゆる部分に対して「注文」できるわけです。

最大の魅力は自分の思いのままに品質の良い住宅を作れる

この「家を建てる」という感覚が味わえるのが大きな特徴であり最大の魅力です。

もちろん1から建てますので、新品ですし、注文住宅で使用する部材は基本的に品質の高いものを選択していくので重厚感も違います。

また、実際に作業をする大工さん達のモチベーションに関してもどうしても注文住宅の方が高くなる傾向にあると思います。

これは、大工さんに払われる給与と作業期間が関係してきます。

注文住宅の建設では、施主との打ち合わせを通して工期などを決めていきます。
もし、あなたが注文住宅を建てようと思った時に無理に短い工期で作れとは言わないと思います。

多少長く工期が掛かってもいいので丁寧で確実なものを作って欲しいと思うでしょう。また、大工さん達に支払われる給与に関しても見合った額を提供しようと思うのではないしょうか。

一方で建売住宅では、とにかく早く建てる事が求められるようです。
数をこなす事で利益を出すというのが建売住宅のスタイルですので、丁寧さよりもスピード重視の仕事になる事が予想できます。

また、建てた家に誰が住むのか見えるのと見えないのとでは気持も違うと思います。

コストを気にしなければ一番品質が高く満足度も高いのは新築注文住宅であると考えられます。

メリットは上記で色々と上げていますが、注文住宅を一から考えた際に難点になる部分についても紹介します。

コストが最大のネック

住宅を購入する上では一番コストのかかる方法です。ざっくりですが、4人家族で住む家であれば建物だけで最低2000万円ほどの費用が掛かる事が多いようです。
拘れば3000万、4000万なんてすぐに到達してしまう印象です。

私が一度ハウスメーカで見積もりを出してもらった時は4000万円ほどでした。
この費用+土地を用意する必要があります。

良い土地を見つける必要がある

土地だけで売っている不動産というのは意外に少ないです。

SUUMOなどで検索すればすぐにわかりますが明らかに件数が少ないです。
この点について、知人の不動産業者に話を聞いてみたところ次のような事情があるようです。

誰もが良い土地だと感じる土地は市場に出る前に不動産業者に買い取られる。
という事でした。

つまり一般市場に出る前に、言い方は悪いですがハイエナのように集まった多数のプロ(業者)によって良い土地はほとんど取引されてしまうという事です。

では買われた土地はどうなるのかというと、大体次の2択のようです。
1、建売住宅を建てて売却される
2、注文住宅を建てたいクライアントに紹介される

1は建売住宅を生業にしている業者が土地を買った場合、
2はハウスメーカもしくはハウスメーカと癒着している不動産業者が土地を買った場合と予想できますね。

この事からも個人のSUUMOスキルでは良い土地を見つけるには時間が掛かる事が想像できます。

土地が無ければ建てられないので、この点は非常に難しいです。

既にハウスメーカさんと契約していれば2のような経路で希望に合った土地を紹介してもらえる可能性があります。

引き渡しまでに時間が掛かる

土地を用意する事とも関連しますが、家を建てるにはおおよそ半年程度は掛かる模様です。

土地を見つけるのに半年掛かったとすれば家の引き渡しまでには1年近く掛かります。

2年でも3年でも待てる人は良いですが、家庭の事情としてすぐに住宅購入する必要がある場合などは困った事になります。

リーズナブルに新築戸建を=建売住宅

コストを抑えて新築戸建を購入するには建売住宅という選択になると思います。

注文住宅に比べると、おおよそですが建物が1000万円ほどの費用で建っているようです。

同じ立地に建てた場合は注文住宅の最低価格である2000万円の半分程度の建物代で家を購入できます。

※大手ハウスメーカによる建売という物件もあり、そちらは高額で、注文して建てる程は掛からないですが十分なお値段です。

建売住宅の特徴

建売住宅とは、住宅を建てた状態で売る形式です。

土地を売ってから建てる売建というのもありますが、ここでは割愛します。

別記事にて条件付き土地についてと一緒に紹介します。

まずはローコスト

不動産業者の知人に確認したところ、建売住宅の場合は一般的に建物の費用は1000万円以下の事が多いようです。

これ+土地代が総価格という事になります。
注文住宅に比べると圧倒的に低コストで建物を買う事ができます。

30坪で3000万円ほどの地価の場所に家を買う場合に

注文住宅では最低でも5000万円から、建売では4000万円以下での購入となります。

大きく予算に影響が出る価格だと思います。

けっこう立地の良いとこに建っている

先に書いてますが、建売住宅は良い立地に建っている事もしばしば見受けられます。
私も散々SUUMOでチェックしましたが、土地だけ売っている立地よりもずっと良い場所に建っている事が多かったです。

これはなかなかのメリットだと思います。

家が良くても建っている場所が良くなければ良い住宅ではないですよね。

立地はともて大事ですので、重要なポイントになります。

間取りや外観がみんな似てる

ここからはデメリット意見です。

建売住宅の性質上当たり前と言えばそれまでなのですが、大体どの家も間取りが似ています。
住宅に個性を求める人にとってはデメリットになる部分ですね。
例えばいきなり玄関が吹き抜けになっている、ロフトが書斎になる、納戸が2つある、など挙げればきりがないですが、このような仕様を取り入れいている建売住宅というのはほとんど見かけません。

あとは地下室があるとか、そういう特殊な面白い間取りの家というのは建売で作っても需要があまり無いという事でしょう。

大体どのような人でも使いやすい、悪く言えば当たり障りのない間取りが多くなっています。

また、外観もほぼ一緒の建物が何棟も建てられている光景を見た事があると思います。それがまさしく建売の外観です。

外構がタイルつくりで非常に重工、屋根のデザインが秀逸、といった事はほぼないでしょう。

コストが低い=部材と人件費が安い

当たり前ですが、コストを下げるには単純に材料と人件費を削減するしかありません。

品質に関して注文住宅を超える事は難しいでしょう。

しかし、その分安く購入できますのでここはトレードオフだと思います。

ハウスメーカ見学+建売内見

ここまで新築戸建についてメリットやデメリット、その特徴をまとめてきました。

中古住宅の話に移る前に、私が実際にハウスメーカ見学と建売物件の内見に行ったときの話を紹介します。

某ハウスメーカを見学した時の話

当時、家の事など全く興味なかった時に一度住宅展示場に遊びに行った事がありました。

その時の話もそうですが、本格的に家を探すようになってからも別のハウスメーカーを訪ねましたので紹介させて頂きます。

1回目「旭化成へーベルハウス」

全然家などに興味もないくせに近所の住宅展示場に遊びに行ってみました。
時間つぶしにもなるし丁度いいかという気持ちで嫁様と一緒に敷地内に入りました。

へーベルハウスさんの展示に入った理由は「嫁様の実家がへーベルハウス」だった事に起因します。

何となく高級なイメージだけを持っており、まあどうせ冷やかしだしどこでもいいやという気持ちでへーベルハウスに入りました。

するとどうでしょう。まあ素晴らしい素敵な家なんですねこれが(笑)。
完全に私は心を奪われてしまい、いやあ、家って素敵なんだなーと思ってしまいました。

営業の方の話も熱心に聞いてしまい、「いいカモ」状態です。

しかし、土地もお金もないですよ。という話をするとご実家を2世帯住宅に建て替えてはいかがでしょうか?と提案されました。

なるほど、であれば土地は確かにいらないから建物代だけでいいのかと。。。
あれよあれよと乗り気になってしまい、間取りや見積もりの話に(笑)
最終的この営業の方とは3回くらい会いました。

出てきた見積もりはおよそ4000万円、3階建て屋上付きのプランでございました。

まあローン組める額だなと思い、ちょっと本格的に考えようと思った矢先です。
嫁様のお母様から、「すぐに同居しなくてもいいのでは?」との反対意見がありました。

ここで、冷静になった私たちは今回の計画を白紙に致しました。

教訓として次の事を紹介します。
・絶対にノリで住宅購入を進めてはいけない
・冷やかしで住宅展示場に行くときは「買う意志が無い事」をはっきりつ伝える

一つ目はもう本当にそのままです。絶対に進めてはいけません。
二つめは相手の営業の方に悪いのではっきり伝えてあげましょうという教訓です。

とにかくハウスメーカーの展示住宅は非常に魅力的な御宅に仕上がっております。

これを見ると何だかちょっと購買意欲が沸いてしまうんですね。

行くときは是非気を付けてください。

2回目「住宅情報館=旧城南建設」

戸建住宅の購入を決意してから、最初は新築物件を検討していました。

その過程で、これまたふらっと立ち寄ったのが住宅情報館さんです。

条件と予算をお伝えしてちょっとお茶を飲んで1回目は終了しました。

すぐに次の予約を入れてくるのが不動産屋の営業さんです。
私達もすぐに次の予約を入れられました(笑)。

初回は割と優しめな兄ちゃん風の方でしたが、2回目は違いました。
もうけっこうな強キャラが出てきました。

その方は、私達が希望していた新築の建売を完全否定。
注文住宅で建てる事を異常におススメしてくる方でした。

話を聞いていると、注文住宅のいい点、素晴らしい点、逆に建売がダメな点などをガンガン説明してきます。

最初の方は私も熱心に聞いていたのですが、ある話をした時に強キャラ営業の方が矛盾のある事を言いました。

その点をすかさず論破すると、「まあそうですね」との反応。
もうこの時点で私の熱は完全冷却(笑)

しかし、せっかく時間を割いてますので次回は内見に向かいますとの約束をして次回を迎えます。

そして内見当日です。

この日は注文住宅を建てるための「土地」そして「販売中のモデルハウス」の内見です。

紹介して頂いた「土地」ですが、はっきり言ってイマイチでした。
この土地にわざわざ家を建てる必要あるのかな?と思いました。

続いて販売中のモデルハウスです。

こちらがとても良かったんです。立地に関しても駅徒歩20分と許容範囲、かつ家がとても素敵です。

それもそのはず、モデルハウスというのは各メーカがお客さんに自社の注文住宅の素晴らしさを披露する物件ですので使っている部材のグレードが高いのです。

しかも、ディスプレイ用の家具がほぼ全て付属します。
とても魅力を感じた私達は予算を大きく上回っているにも関わらずその物件の購入を真剣に検討し始めていました。

しかし、内見を終えて店舗に戻ってみると、「先ほどの物件、ただいま売れました」との報告。

どうやら同日に内見をしていた別のご家族が即決されたようです。
とてもがっかりしのたですが、今思えば予算を大きく超えた物件を購入せずに済みました。

ある意味、神様が助けてくれたのだと思います。

という事で注文住宅関連はモデルハウスと土地を見て終了しました。

新築建売の内見

ここまで注文住宅関連の体験を紹介させて頂きましたが、続いては建売です。
建売物件は合計で5件ほど見たと思います。

正直、もう記憶に残らないほど一緒の形、間取りの物件がほとんどでした。

立地に関しても可もなく不可もなくといったところです。
ここでは建売物件を見て感じた事をいくつか紹介します。

同じ物件がぞろぞろあるとどれが自分の家かわからない

内見した中にはスマートハウス的な事を売りにしている物件がありました。

ここは100棟くらいを新築で建ててひとつの町を形成するような売り出し方をしていました。
家の作りもとても綺麗で、おしゃれな内観をしておりキッチンなどの部材もワンランク上のものが採用されている事がわかりました。
その分少し値段は高めです。

しかし、何より100棟ある家全部が形がほとんど一緒で、正直ちょっと怖かったです。

酒に酔ってたら自分の家が分からなくなるような気がしてしまい、こちらの物件も見送りました。

高級志向な家もある

ここまで注文住宅じゃなきゃ品質が、というような印象を持たれた方もいるかもしれないですが、作りの良い建売もありました。

その物件は恐らく1000万円以下では建てていないと思います。
素人目に見ても部材に高級感や重厚感を感じました。

その分お値段は高めです。

無難

これに色々と凝縮されてしまうのでうすが、建売住宅はとにかく「無難」なのです。

見た目、間取り、価格、全てが無難です。

新築物件の建物価値は25年でゼロになる

衝撃的な事実ですが、日本の住宅事情では新築物件の価値は25年でどんな物件でもほぼその建物価値はゼロになってしまいます。

海外に行けばそんな事ないのですが、日本ではこのような仕組になっています。
私が中古物件に決めたのも、この背景がとても大きいです。

新築に拘りが無い=中古住宅+リノベが◎

日本ではいわゆる「新築信仰」のような考え方がけっこう根強く残っているようで、「中古」となると途端に購買意欲が無くなってしまう人が多いと思います。

実際、私の友人にも家を買うなら新築以外あり得ないという意見は多いです。

最初は私もそのような考え方を持っていましたが、色々と調べていくうちに中古住宅の魅力に気づきました。

あなたも今は新築以外は嫌だと思っているかもしれませんが、是非、少し頭を柔らかくして中古住宅についても検討してみて欲しいです。

ここからは新築に拘りが無ければ中古住宅+リノベが◎な理由について紹介します。

そもそもリノベって何?

リノベとはリノベーションの略であり、広義の意味ではリフォームが該当すると思います。

リフォームよりも大規模な住宅改修を行う事をリノベーションと呼ぶ傾向にあります。

例えば、トイレやキッチンの交換であればリフォームですが、間取りの変更やロフトの追加などを含む場合はリノベーションといった感じです。

中古住宅を購入して、大規模なリフォームを施す事を中古住宅+リノベと定義します。

中古住宅+リノベはリスク回避に繋がる

先に記載していますが、日本では建物の価値は25年でゼロになります。
住宅=資産という考え方かするとこれは非常に大きな問題です。

例えば、3000万円の土地に2000万円の建物が建設されており5000万円となる物件を25年ローンで購入したとします。

25年後に完済した時に資産価値があるのは土地分の3000万円のみになってしまうのです。

要するに25年経過すれば、売却する時は土地の価格でしか売れないのです。

また、日本の住宅市場では新築の建物は10年経過するとガクっとその価値が減少する事も覚えておきたいポイントです。

そこでおススメしたいのが、築25年程の中古住宅を購入してのリノベなのです。
同じく例を出してみます。

25年前に3000万円の土地に2000万円の建物を建てた中古物件を購入したとします。

この場合、購入価格およそ土地代だけの3000万円です。
購入した住宅に700万円の費用を掛けてリノベーションをしたとします。
地価の変動もありますので、その限りではないですが何年経過してもその物件には3000万円程の資産価値が残ります。

700万円分のローンを返済すれば、残りのローン部分に関しては物件を売却すれば残債を完済可能になります。

リノベーション費用をさらに抑えれば抑えるだけリスクが回避できます。
極端な話ですが、物件引き渡し直後に大地震で家が倒壊したとしても700万の借金で済む可能性があるという事です。

新築で2000万円の建物であった場合と比べるとリスクが大きく違います。

リノベで改修できる点はかなり多い

これは私も実際に検討し始めてから知った事ですが、リノベで改修できる部分は非常に多いです。

キッチンの位置、お風呂の広さ、ロフト増設、間取りの大幅変更、吹き抜けの追加など、かなり幅が広いです。

もちろん、対象の物件によってはできない工事もありますが、それにしても色々と手を加える事が可能です。

注文住宅のような気分を味わえる

キッチンはこれ、お風呂はこれ、などと自分で選択できるので注文住宅を建てるような気分を味わえます。

というか実際に自分の趣味趣向に合わせてほとんどの部分をリノベできますので本当に注文住宅のような要素が入っています。

狙うのは築25年程の中古注文住宅

中古住宅を検討する上で重要なのが次のポイントです。

築25年

ひとつめについては先に述べた通り、建物の価値がゼロになった時点を狙います。

築40年とか50年の物件を狙っても良いとは思いますが、そうすると今度は耐震強度について少し不安が出てきます。

日本の耐震補強制度については過去に2度改正されており、逆算する事で対象の中古住宅がどの耐震基準で建てられた住宅かを判断できます。

こちらについては別記事で紹介します。

そうでなくても、建物価値がちょうどゼロになった辺りが一番お得感があります。

当時は注文住宅で建てた

ふたつめは注文住宅の中古である事です。
25年前、その建物を建てた人がどれだけお金を掛けていようと25年経過した現在では価値はゼロです。

そうなんです、1000万円で建てた家も、3000万円で建てた家も25年建てば同じく価値なしという事です。

であれば3000万円で建てた家を買った方が絶対に得だとは思いませんか?

注文住宅というのは部材や資材に拘りを持って建てられた家が非常に多いです。

また、作りに関しても丁寧に仕上げられているケースがほとんどだと思います。これは先に述べた通りです。

私は築27年で当時3500万円程で建てられた注文住宅を購入しました。
もちろんほぼ土地代のみです。

結果、非常に満足しております。
新築のような真新しさは無く、機密性やら耐震性に関しても最新式ではありませんので心許ない部分はありますが、それ以上のコスパ感を得られています。

とは言え不安要素もある

中古を買うのを躊躇する理由には、古くて汚いからというのがありますよね。
この点に関してはリノベでほとんど解決できます。

しかし、もう一点、住宅の耐震構造やシロアリ、雨漏りといった現況が素人には判断できないというのも大きな不安要素ではないでしょうか。

この点を解決する手段として、ホームインスペクションというのがあります。

簡単に言うと、住宅の知識が豊富なプロに中古住宅の状態を診断してもらうという方法です。

これによって住宅の状態をしっかり把握してから購入判断をする事が可能です。
私はホームインスペクションよりもさらにもう1ランク詳しく診断する、瑕疵保険の診断を実施してもらった上で購入を決めました。

ホームインスペクション、瑕疵保険診断は大体ですが5万円から10万円ほどの費用が掛かります。

これらについては別記事にてもう少し詳しく紹介しようと思います。

まとめ

本記事のまとめです。
色々と検討した結果私は中古住宅+リノベを選択しましたが、最適解は人それぞれです。

最後にそれぞれの住宅が向いている人はこんな人というのを書いて終わりにしようと思います。

新築注文住宅を選択した方がいい人

・お金をたくさん持っている人
・人生において住宅に対してとても優先度が高く、満足度を追求している人
・土地をすでに持っている人

新築建売を選択した方がいい人

・新築には拘りがあるが、間取りや内装にはそれ程こだわらない人
・コストを抑えて新築住宅を購入したい人
・すぐに入居したい(する必要がある)人

中古住宅+リノベを選択した方がいい人

・新築に拘らないが、内装や間取りには拘りたい人
・ローンを組んだ住宅購入においてリスクを回避したい人
・外構や庭を含めてDIYで色々やってみたい人

本記事ではそれぞれの住宅について色々と書いてきましたが、私としては中古住宅という選択肢の面白味、魅力をこのブログを通してお伝えできればと思っています。

実体験を通じて感じた要素をたくさん紹介していきますので、読んで頂ければ幸いです。

最後までお読み頂きありがとうございます。